共享空间WeWork及优客工场为什么注定会破产?

作者Dr.2,Medicool医库公司董事长     

       

众所周知,软银集团是WeWork最大的投资者,资料显示,软银集团旗下愿景基金自WeWork融资开始,就疯狂地进行下注,投资总额超过了106.5亿美元,如今全都灰飞烟灭,彻底砸了,连孙正义都承认自己对WeWork的投资是“愚蠢的”。


中国的跟随者毛大庆从万科出来,一头钻进共享经济的“红利”里,一路意气风发,创立了“中国版WeWork”优客工场,认为自己踩准了风口,如果你光看到开始,也会觉得一切是多么美好,选择是多么正确,但当你看到了结局,个人的信用破产、企业破产、或者有连带债务的话,却发现最终是一个大毁灭!


很多人会用经济不景气等因素去做解释,本文Dr.2从另一个角度来分析,为什么WeWork模式破产是大概率事件,做好才是偶然的?


首先WeWork和国内跟随者优客工场它的本质上是“二房东”模式,但是这又跟“自如”这种住宅的二房东不太一样,就是为什么呢?


因为住宅的二房东,有大批外地或者本地白领的长期生活居住的刚需,即使在不同的公司找工作,有可能会出现迁移,但是对个人来说,搬迁的成本是相对比较高的,而且客户非常分散,议价能力也是比较低的。但只要在一个城市工作和生活,就需要长周期的租房,在没买房之前,这个模型是可以自洽的,甚至可以跟着整体房租价格的提升而不断地向下游传导,虽然疫情也是个打击,但是从整体来讲,由于选择的用户量比较大,加上每年都有这么多流动人口来租房子,满租率是比较高的,这种商业模式是可行的!


但是写字楼就是另外一个逻辑。首先,长期租下写字楼本身的刚性成本是比较高的,其次,租户也就是中小公司它可以经常迁移,并且迁移成本没有大伙想得那么高,公司做大了会自建自购,做小了居家办公或者去咖啡店,破产了就结束。所以它还可以跟着租金的价格流向更便宜的地方。如果空置率上升,它的租金价格是不断降的,这是一种“戴维斯双杀效应”,你越空置的时候,反而不是涨价的,而是降价的,就如买飞机票一样,当某个地方去的人非常多,它甚至可以涨价,但是疫情期间,飞海南的人非常少的时候,机票是降价的,甚至还出现了88元、188元这种极端情况。


并且Dr.2判断这种戴维斯双杀效应一定会出现,为什么呢?


第一,如果市中心的租金不断上涨,公司就会出现迁移,它会逐水草而居。


第二,无论在国内还是在海外,都会面临着园区及各个地方政府招商的补贴,甚至可以免费。这样的话,它就处在一个非常不平等的市场地位,因为市场化租金永远无法PK过政府补贴!而这种标准的二房东为核心的一个商业模式,在万众创业比较火热的时候,如果有利润有市场有需求,开发商就会不断开发写字楼,各个园区也会风起云涌,不断降价甚至免费去抢夺客户,这样的话会形成一个价格梯度,压制了其向上提价的空间,在经济活跃,融资顺利的时候,会选择好一点的写字楼,这都没问题,由他们撑起了高端物业的租赁价格,然后依次形成比价效应!


但是接下来会遇到了几个问题:


一是包括无论在中国还是在美国,万众创业早就开始出现规模缩减的趋势,中小企业越来越难,资源向头部集中,创业失败以及一大批企业出现破产,租赁需求的活水源就逐渐减少,而且在越减少的时候,各个地方政府还有各个园区都会更大力进行争夺,租赁价格继续往下探。


二是疫情三年对美国有影响,但是对中国的影响是特别巨大的,很多写字楼在这三年期间使用率连三分之二都没有,这样又带崩了一批房东,加剧了现金流危机,不管大房东还是二房东,都在降价促销,提升满租率!


三是随着中美实质性的对抗与脱钩,大批的供应链转移了,美资又不准投中国高科技企业,欧资等其他的资本也大致会跟着美资走,特别是叠加美元的升息周期,无风险的利率已经上到5%,所以大批的资本开始回流美国,很多的跨国投行包括企业撤出得非常坚决,房子、装修都不要了!而他们撤掉之后,一下子空出来大体量的出租物业,但没有人能够以原来的价格去承租。中美在高科技和投资行业,包括一部分的供应链制造出现了实质性脱钩,就会带来整个人力的裁员,企业、办事处的搬迁、缩小和转移,如此一来,空置率继续上升,特别是产业链的公司会集体跟随迁移,比如苹果产业链向外迁移就非常坚决和持续!


所以我们认为WeWork这种模式即使在环境大好的时候,一旦有超额利润,无论是政府还是房地产商就会蜂拥而至,把利润率打低,让它在场景好的时候也挣不了大钱;一旦行情不好,一方有补贴,一方无补贴,土地和综合成本不一样,就会出现行情向下的时候进一步杀价,加剧了危机。


同时WeWork的逻辑本质上是期货逻辑,它是跟大房东签一个长约,比如说是五年十年期的一个房租约定,当时可能定了一个认为比较合适的价格,这就是一个长租合同期货的逻辑。但是让他们没有想到的是,事实上这么多年的写字楼的房租整体价格基本没怎么涨,还有一些高价物业是在不断下降的,综合因素叠加,市场价已经在不断下降,但是他们又受制于长约,就会出现了一个类似“批零倒挂”的现象,跟每个小微客户只能按照市场价租赁,越租越亏,但不租的话又要按照长约合同违约赔一大笔钱,因此破产已成为唯一结局,无药可解!


大家可以看下面这张图,实际上随着空置率上升,房租的价格从2017年之后一直是不断下滑的。



这是目前北京真实的中端写字楼行情。



大家并不要以为五块、十块租金很贵,十年前这些写字楼的价格甚至是二十多块一平方,事实上这些年租金是在降的。


但是WeWork包括中国的优客工场刚起步正好是在十年前,是中国创投最热的时候,他们是签在了房租期货的一个高点,并且签了长约,一个是满租率不够,一个是市场价在下跌,所以综合下来之后,这种模式必将会被摧毁。还是那句话,市场行情好的时候,你挣点小钱,市场行情不好的时候,灭顶之灾,无药可解!


共享办公空间它其实是重资产,不是轻资产,因为它是以合同约定的一个期货逻辑,需要付出大量的保证金和垫付房租,很多还要二次装修,期待满租之后能够赚取一个中间差价,而大多数的房租长约合同都是每年或者每两年递增的一个逻辑,随着房租不但不能递增,反而还出现一个递减,这是在他当时乐观的时候没有预估到的。拿到融资之后拼命地扩张规模,这都是负债,回头的时候它想缩减也没法弄,因为要赔房租巨额保证金,又不舍得断腕,所以一步一步走向了死亡,doomed to die!


综上可见,在错误的商业模式带领下,融越大的钱,就越会走向无解的困局!融资的本质就是杠杆!


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